Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le futur propriétaire peut se retrouver face la possibilité d’acheter non pas un bien, mais les actions d’une société immobilière. Cette manière très en vogue jusqu’au début des années 2000 suscite un récent regain d’intérêts. Nous avons donc tenu à vous présenter les différences essentielles entre l’acquisition en direct (en nom) d’un bien immobilier ou via une société.
A titre de rappel, une société immobilière a pour but principal la détention et la gestion de biens immobiliers. Elle revêt le plus souvent la forme d’une société anonyme.
Acquisition du bien ou des actions
Lors de l’achat d’un bien immobilier en nom ou via les actions d’une société immobilière, différents frais peuvent être dus. Les droits essentiels sont les droits de mutation, appelés droits d’enregistrement à Genève. Ils sont perçus sur la valeur d’achat.
Droit de mutation (et autres frais)
Détention en nom
Le droit d’enregistrement est dû sur le prix d’achat du bien immobilier acquis en direct, car il y a transfert à titre onéreux de la propriété. Il s’élève à 3%.
Détention via une SI
Lors de l’acquisition d’actions d’une société immobilière, aucun droit n’est prélevé car le propriétaire du bien immobilier est inchangé. La société reste propriétaire, aucune modification n’intervient par ailleurs au Registre foncier.
Ci-dessous, le récapitulatif des frais liés à l’acquisition selon les deux variantes avec un exemple d’achat d’une résidence secondaire à CHF 800’000.
Détention du bien ou des actions
Lors de la détention du bien immobilier ou des actions de la SI, le propriétaire, la société et/ou encore l’actionnaire, doivent s’acquitter de divers impôts. Vous trouverez, ci-après, le détail de chacun d’eux.
Impôt sur la fortune
Détention en nom
Une fois l’acte d’achat signé, le nouveau propriétaire doit déclarer son bien immobilier dans sa déclaration fiscale et s’acquitter de l’impôt sur la fortune. La valeur fiscale déterminante correspondra au prix d’achat du bien diminué de l’abattement de 4% par année d’occupation (max. 40%).
Une éventuelle dette hypothécaire sera déductible de la valeur immobilière. Le taux de l’impôt sur la fortune est de maximum 1% à Genève.
Détention via une SI
Le détenteur des actions de la SI devra les déclarer dans sa déclaration fiscale (état des titres). La valeur déterminante est la valeur fiscale. Cette dernière correspond à la valeur substantielle de la société. Les réserves latentes sur le bien immobilier (différence entre la valeur comptable au bilan de la SI et la valeur vénale du bien) sont ajoutées au capital-actions et aux réserves inscrites dans les fonds propres de la société.
Impôt sur le revenu /impôt sur le bénéfice
Détention en nom
Si le propriétaire occupe le bien immobilier, il y aura lieu de calculer la valeur locative de ce dernier. Elle est déterminée sur la base de différents critères, notamment la surface, les finitions, l’emplacement, etc. De plus, le propriétaire doit s’acquitter de l’impôt immobilier complémentaire (impôt foncier) équivalent à 0.1% de la valeur fiscale du bien. Les frais d’entretien et intérêts hypothécaires seront déduits du revenu imposable du propriétaire. Ces derniers étant toutefois limités au rendement de la fortune privée imposable augmenté de CHF 50’000. Le taux d’imposition dépendra du revenu imposable total du propriétaire (max. 45%).
Détention via une SI
Les revenus engendrés par le bien immobilier, en cas de location à un tiers par exemple, sont comptabilisés dans les produits de la société. Ils ne sont donc pas directement imputables à l’actionnaire.
En cas d’occupation par l’actionnaire, un loyer théorique conforme au prix du marché devra être déterminé et sera considéré comme un produit pour la société. Le loyer peut être calculé sur la base du questionnaire de valeur locative, il doit toutefois couvrir les charges courantes de la SI. Cette dernière n’est donc en principe que rarement en pertes.
La société devra s’acquitter de l’impôt sur son capital et sur son bénéfice au même titre qu’une société d’exploitation. Au surplus, elle sera redevable de l’impôt immobilier complémentaire de 0.2% (bien loué).
L’actionnaire ne s’acquittera de l’impôt sur le revenu que dans le cas où la SI distribue un dividende. À noter qu’il pourra bénéficier de l’imposition allégée s’il détient 10% ou plus du capital. À Genève, l’imposition maximum sur le revenu est de 27% en cas de détention de 10% au moins au capital de la SI.
À titre de comparatif, nous vous présentons le tableau ci-dessous.
Vente du bien ou des actions
Détention en nom
En cas de vente, le gain immobilier correspond à la différence entre le prix d’achat du bien, augmenté des éventuelles impenses, et le prix de vente. Il sera soumis à l’impôt spécial sur les bénéfices et gains immobiliers dont le taux dépendra de la durée de possession et s’étend de 50% à 0%. Aucun impôt ne sera prélevé en cas de détention supérieure à 25 ans (spécificité genevoise).
Détention via une SI
La cession d’actions d’une société immobilière est assimilée fiscalement à une vente d’immeuble. Dès lors, l’impôt spécial sur les bénéfices et gains immobiliers s’appliquera également en fonction de la durée de détention. Le gain est calculé sur la différence entre le prix d’achat du bien immobilier (et non pas des actions) et le prix de vente. C’est donc la valeur du sous-jacent immobilier qui est déterminante et non le prix des actions.
Il est aussi possible que le futur acheteur ne veuille pas acquérir les actions de la société, mais uniquement le bien. Dans ce cas-ci, la société réalise la vente, encaisse le produit de la vente et paie l’impôt sur le bénéfice. Dans un deuxième temps, il faudra liquider la société (impôt sur le bénéfice, impôt sur le revenu pour l’actionnaire en cas d’excédent de liquidation et impôt anticipé, mais en principe récupérable).
En résumé, ci-dessous, les impôts liés à la cession du bien ou des actions.
Conclusion
L’acquisition en nom ou via une SI n’est pas toujours au gré de l’acheteur. En effet, certains biens immobiliers sont vendus à travers les actions d’une société. L’acquéreur a toutefois toujours la possibilité d’acheter les actions puis de transférer la propriété du bien à son nom, mais cela engendre d’autres problématiques fiscales.
Finalement, avec la prochaine probable entrée en vigueur de la 3e réforme de la fiscalité des entreprises, et l’abaissement du taux d’impôt à 13.5% pour les sociétés, le recours à une détention immobilière via une société pourrait retrouver un attrait certain. À noter cependant, que cette même réforme pourrait engendrer une diminution de l’imposition partielle des dividendes (de 40% à 30%).
Au regard de ce qui précède, plusieurs éléments doivent être pris en considération pour comparer et déterminer avec précision le mode d’acquisition le plus adéquat d’un bien immobilier, la situation personnelle et fiscale du propriétaire étant le point central.