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Vente échange en zone de développement

Avant-propos

Lors d’une conférence de presse du 21 mai 2019, le Conseil d’état genevois annonçait fièrement adopter de nouvelles mesures afin de soutenir les propriétaires de villas sises en zone de développement (voir journal Pic-Vert de juin 2019). Ces nouvelles mesures sont destinées à permettre une meilleure valorisation du prix des terrains ainsi que la possibilité pour les propriétaires de villas de recevoir un « encaissement immédiat » lors de la vente du terrain avec une plus-value de 32 %. Pour rappel, le « plan directeur cantonal 2030 » a pour but clairement avoué une densification importante de la zone villas (zone 5). Ainsi, quelque 11 % de cette zone ont été ou seront prochainement déclassés en zone de développement (ZD).

Le but du présent article est de présenter certains impacts fiscaux auxquels un propriétaire de villa pourra faire face lors d’opérations immobilières en zone de développement. Pour ce faire, nous allons exposer ces impacts fiscaux à travers des exemples concrets.

Cas pratiques

Données de base 
Année d’acquisition de la villa1985
Prix d’acquisitionCHF 1 mio
Parcelle1’000 m2
Valeur du terrain bâtiCHF 2’100’000 (estimation OCLPF)
Prix de revient appartementCHF 700’000

Exemple 1

Madame et Monsieur Dupont sont domiciliés sur la commune de Veyrier et habitent leur villa acquise en 1985 au prix de CHF 1 mio. Leur bien est situé en zone villas dans un périmètre amené à être déclassé en zone de développement. Dans ce contexte, le couple souhaite obtenir un aperçu des impacts fiscaux de trois scenarii qu’ils envisagent de réaliser :

  1. Vente avec encaissement immédiat de la plus-value ;
  2. Echange contre des appartements et vente rapide d’un appartement ;
  • Echange contre des appartements, donation d’un appartement à un de leurs enfants, puis revente de celui-ci par ce dernier.

I) Vente avec encaissement immédiat de la plus-value

En choisissant cette solution, les Dupont décident de vendre leur villa. Le prix de vente correspondra à l’estimation de l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) majoré d’une plus-value de 32 %. Ainsi, le prix de vente sera fixé à CHF 2’772’000 (CHF 2’100’000 x 132 %). Cette villa étant détenue depuis plus de 25 ans par les Dupont, l’opération ne sera de ce fait pas soumise à l’impôt sur les bénéfices et les gains immobiliers (IBGI).

II) Echange contre des appartements et vente rapide d’un appartement

Le deuxième scenario envisagé par le couple, est l’échange de leur terrain bâti contre 3 appartements d’une valeur de CHF 700’000 chacun (prix de revient unitaire). De plus, ils ont l’intention de céder un des trois appartements quelques années plus tard (hypothèse : en N+1 de la construction). En N, c’est-à-dire au moment de l’échange, l’IBGI ne sera pas dû car la durée de possession de leur villa est supérieure à 25 ans. Par contre, L’IBGI sera dû 1 an plus tard lors de la revente de l’appartement. En partant de l’idée que l’appartement se vende à un prix de CHF 1’050’000 (marge hypothétique et maximale de 50 % autorisée par l’Etat), l’IBGI serait alors de CHF 175’000 (Plus-value réalisée x taux de 50 %).

III) Echange contre des appartements, donation à leur fille et revente

Dans cette troisième variante, notre couple genevois envisage cette fois-ci de donner un appartement à leur fille. Comme dans nos deux premiers exemples, l’IBGI ne sera pas dû au moment de l’échange du terrain bâti contre les 3 appartements. De plus, la fille des Dupont ne payera pas de droits de donation car le canton de Genève exonère les donations en ligne directe envers les enfants. Toutefois, des émoluments seront dus sur cette transaction (environ CHF 6’500). Par ailleurs, si la fille Dupont revend ce bien par la suite, la durée de possession, dans le cadre du calcul de l’IBGI, débutera au moment où les parents ont échangé l’appartement et non l’année de la donation, soit en N. Dans l’hypothèse d’une vente en N+8, l’IBGI sur la plus-value réalisée de CHF 350’000 serait alors de CHF 52’500 (taux d’imposition de 15 %).

Exemple 2

(Données de base similaires à l’exemple 1)

Un autre couple de contribuable de la commune de Veyrier se retrouvent dans la même situation que les Dupont, sur une parcelle voisine amenée également à être densifiée. Le couple arrive à l’âge de la retraite et souhaite céder sa villa. Le couple s’oriente dans un premier temps vers l’option A (vente avec encaissement immédiat de la plus-value). L’encaissement net qu’ils pourraient retirer de cette vente s’élèverait à CHF 2’772’000.

Toutefois, en contactant leur conseiller fiscal, celui-ci leur propose d’analyser également l’option B avec une revente à court terme des appartements reçus en échange. En effectuant cette analyse, le fiscaliste arrive à la conclusion que l’option B pourrait être plus avantageuse d’un point de vue financier, seulement en cas de revente des appartements à partir de l’année N+5 (en tenant compte d’une plus-value de 50%). En effet, si le couple décidait de revendre ses biens avant l’année N+5, l’IBGI dû sur la plus-value de la vente des appartements serait trop important (CHF 525’000 en cas de vente en N+1 et 420’000 en N+3). Ainsi, il leur recommande de patienter 5 ans avant la cession des appartements. L’encaissement net alors réalisé s’élèverait à CHF 2’835’000 (Prix de vente de CHF 3’150’000 – IBGI ((CHF 3’150’000-CHF 2’100’00) x 30%)). Dans ce cas, l’encaissement net serait de       CHF 63’000 supérieur par rapport à l’option A.

Conclusion

Dans les variantes de l’exemple 1, nous pouvons constater que, grâce à la durée de possession de plus de 25 ans de leur villa, les Dupont évitent l’IBGI au moment de la vente ou des échanges de leur villa, sise en ZD, contre des appartements. Ainsi,  les conséquences fiscales sont nulles au moment de ces transactions. A contrario, les propriétaires de villa en ZD devront être très attentifs à cet impôt (IBGI) en cas de durée de possession de leur bien inférieure à 25 ans ou de revente rapide des appartements obtenus en échange de leur mise à disposition du terrain. En effet, comme nous avons pu le remarquer dans la variante 2 de l’exemple 1 et dans l’exemple 2, le taux d’imposition des gains immobiliers peut être très élevé en cas de durée de possession courte (pour le détail des taux : voir tableau ci-dessous).

En guise de conclusion, nous tenons à souligner que cette analyse fiscale, bien que succincte, ne saurait en aucun cas être généralisée et une analyse appropriée de chaque situation est recommandée avant toute prise de décision.

Taux IBGI à Genève

Durée de possessionTaux
Moins de 2 ans50 %
d’au moins 2 ans40 %
D’au moins 4 ans30 %
D’au moins 6 ans20 %
D’au moins 8 ans15 %
D’au moins 10 ans10 %
D’au moins 25 ansexonéré