Pour ceux d’entre vous qui souhaiteraient louer leur bien immobilier, nous entendons attirer votre attention sur l’obligation peu connue de faire apparaître le loyer initial pressenti sur une formule officielle.
En vertu de l’article 270 al. 2 du Code des obligations, les cantons subissant une pénurie de logements peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau contrat de bail à loyer
Genève et le canton de Vaud font parties des cantons ayant choisi d’imposer l’usage de pareil formulaire lors de la fixation d’un loyer en début de bail, qualifié de « loyer initial ». Ce formulaire dont le contenu est spécifique peut, en général, être obtenu auprès des autorités.
Cette règle s’applique également aux contrats de sous-location (ATF 124 III 62).
L’usage de cette formule officielle tend à assurer au locataire une information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités de contestation de ce loyer initial et la procédure pour ce faire (ATF 121 III 56).
Quand la formule officielle doit-elle être utilisée ?
A Genève et dans le canton de Vaud, la formule officielle doit être utilisée pour la fixation d’un loyer initial afférent à un logement qui ne saurait être qualifié d’« habitation de luxe ».
En effet, l’article 253b al. 2 CO précise que les dispositions légales du CO sur la protection contre les congés abusifs, dont fait partie l’article 270 al. 2 CO précité, ne s’appliquent pas aux baux d’appartements et aux maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
Est une «pièce» au sens de cette norme, le local d’une surface d’au moins 9 à 12 m2 disposant d’un jour donnant sur l’extérieur (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 117, no 4.2.6/normes reprises de l’ancien art. 4 lit. a de l’ordonnance d’application de l’AMSL).
La notion de luxe doit toutefois s’interpréter restrictivement selon le Tribunal fédéral (ATF 123 III 317). Seront pris en compte un confort et un raffinement extraordinaire, un très bon état d’entretien, un environnement agréable ou des matériaux de construction de haut standing (David Lachat, op. cit.).
Par ailleurs, la formule officielle n’a pas à être utilisée lors de la conclusion d’un contrat de bail portant sur un local exclusivement commercial (ATF 124 I 127).
Conséquences du non-respect de l’utilisation de la formule officielle
Les conséquences de l’absence de l’utilisation d’une formule officielle peuvent s’avérer très préjudiciables au bailleur concerné. Le loyer sera considéré comme nul, de sorte qu’il appartiendra au juge de fixer le loyer qu’il estimera équitable, sur la base notamment du rendement admissible (art. 269 CO), des loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et du loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341).
Le locataire pourrait ainsi se plaindre en tout temps de cette informalité et réclamer le trop perçu dans l’année qui suit le jour où il a connu son droit, mais au plus tard dix années après la conclusion du bail.
D’ordinaire, le locataire agissant de la sorte ne commet pas un abus de droit, sous réserve du fait qu’il tarderait à agir, en toute connaissance de cause, en payant le loyer en question.
En conséquence, faites preuve d’une grande prudence lors de la fixation d’un éventuel loyer initial dans le cadre d’un contrat de bail.
Notre permanence juridique reste bien entendu à la disposition des membres de l’association pour tout complément d’information.