Vendre votre villa à un juste prix est votre droit. Lors de l’examen d’une promesse de vente, la Permanence juridique a été menée à traiter un cas qui concernait la mention correcte du prix, tel qu’agrée par les parties au contrat. Attention au risque d’une mauvaise indication du prix de vente dans l’acte notarié, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’une vente ferme.
Dans notre exemple, le prix du terrain se compose des éléments suivants :
- Une avance usuelle de 10% du prix total de vente, due dès la signature de la promesse de vente et gardée en garantie auprès du notaire ;
- Le solde du prix convenu, dû dans les cinq jours après la signature de la vente définitive ;
- Et une reprise de la dette hypothécaire, exécutée dès la signature de la vente définitive.
Une telle structure dans la ventilation du prix est possible. Il en va de la liberté contractuelle.
La reprise de dette – mécanisme prévu par l’art. 175 al. 1 du Code des Obligations – est considérée comme un élément du prix. Il s’agit d’une prestation de l’acheteur (Christine Chappuis/Nicolas Kuonen, Contenu matériel de l’acte de vente immobilière, in La vente immobilière, 2010, pp. 15ss, p. 23), le vendeur voyant sa dette hypothécaire « reprise » par l’acheteur.
Or, dans notre situation, ladite reprise de la dette d’une valeur de CHF 1 million n’était pas mentionnée dans la partie du contrat précisant le prix de vente.
Ainsi, pour un montant total fictif de CHF 5 millions, la structure du prix a été indiquée de la manière suivante :
- Une avance de CHF 500’000.-, payables immédiatement ;
- Un solde de CHF 4,5 millions, payables dans les cinq jours suivant la signature de la vente définitive.
La manière correcte aurait été d’inclure la reprise de dette dans le calcul du prix de vente et de le préciser de la manière suivante :
- CHF 500’000.- pour l’avance susmentionnée ;
- CHF 1 million pour la reprise de dette susmentionnée ;
- CHF 3,5 millions pour le solde du prix de vente susmentionné.
La conséquence de cet « oubli » aurait été toute simple, à savoir la nullité de l’acte. Par ailleurs, le conservateur du Registre foncier aurait refusé de l’enregistrer, si tant est qu’il se soit rendu compte de cette omission.
L’intervention de la Permanence juridique a donc permis d’éviter ce scénario catastrophique et nous invitons en conséquence nos lecteurs à apporter une attention toute particulière aux projets d’actes qui leur sont soumis.
La Permanence juridique reste à la disposition des membres de l’Association pour toute question complémentaire.