Miroir aux alouettes ?
Vous êtes propriétaires depuis plus de 30 ans de votre villa, sise sur une parcelle de 1’500 m2 et vous êtes sollicités avec vos voisins par un promoteur immobilier qui vous propose de réaliser une promotion et d’échanger votre terrain et les droits à bâtir y afférents contre 3 futurs appartements qui seront construits dans le périmètre. Quelles sont les éventuelles incidences fiscales dans un tel cas de figure ? Attention aux pièges …. Ils sont nombreux !
Impôt sur les gains immobiliers : rappel
Lors d’une vente immobilière, la transaction est soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI), déterminé en fonction de la date d’acquisition du terrain et la date de la vente. Pour mémoire, le taux d’imposition sur les gains immobiliers est calculé en fonction de la durée de possession d’un bien :
| Moins de 2 ans | 50 % |
| De 2 à 4 ans | 40 % |
| De 4 à 6 ans | 30 % |
| De 6 à 8 ans | 20 % |
| De 8 à 10 ans | 15 % |
| De 10 à 25 ans | 10 % |
| Plus de 25 ans | 0 % |
En cas d’échange de votre terrain contre un ou plusieurs appartements de la nouvelle promotion à réaliser, un impôt sur les gains immobiliers sera également calculé, car l’échange est considéré comme une aliénation. En application de l’article 81 al. 2 LCP, l’impôt est perçu immédiatement sur la soulte reçue pour la part qui représente une plus-value de l’immeuble aliéné. La durée de détention déterminante pour le taux d’IBGI correspond à celle entre la date d’acquisition du terrain et la date de l’échange.
Opérations d’échange à titre privé : conditions à remplir
Lors de cette opération d’échange, il faut s’assurer que le fisc ne qualifie pas cette dernière à titre commercial effectuée par un professionnel de l’immobilier. Plusieurs critères doivent être ainsi cumulativement remplis. Il est tout d’abord nécessaire que le terrain ait été acquis il y a de nombreuses années par le contribuable, qu’il fasse ensuite partie de sa fortune privée, que la villa soit encore occupée par ce dernier et enfin, qu’il ne participe en aucun cas à la promotion immobilière prévue.
Si l’un des critères n’est pas rempli, le fisc devrait requalifier la vente en une opération réalisée à titre professionnel. Le cas échéant, le bénéfice engendré par la vente est soumis à l’impôt sur le revenu et aux charges sociales. Le taux de l’impôt sera défini en fonction de vos autres revenus, mais pourrait atteindre 55% (charges sociales incluses).
Opération de revente ultérieure : délai à respecter
Selon la pratique des autorités fiscales genevoises, il semblerait alors, qu’en cas de revente ultérieure d’un appartement, dans le cas où plusieurs auraient été attribués lors de l’échange, le contribuable ne soit pas considéré comme professionnel de l’immobilier, ceci toutefois pour autant qu’en sus, la revente de l’appartement ait lieu dans l’année qui suit l’inscription au registre foncier du bien acquis lors de l’échange ! Les ventes à une date ultérieure seraient étudiées au cas par cas selon les dires du fisc. Ce dernier devrait en effet tenter de qualifier la vente de professionnelle pour la soumettre à l’impôt sur le revenu et non pas à l’impôt spécial sur les gains immobiliers.
Dans le cas d’une revente dans la première année, un impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) serait prélevé en cas de plus-value réalisée. La durée de détention serait calculée uniquement selon les années de possession de l’appartement entre le moment de l’échange et la date de vente. Une éventuelle durée de détention très longue de la villa précédemment à la promotion ne serait donc aucunement prise en considération. Dès lors, il faut partir du principe qu’en cas de vente dans l’année qui suit l’échange, l’IBGI sera de 50% (cf. tableau ci-dessus). Le fisc ne devrait pas accepter de reporter la durée de détention de la villa échangée sur les nouveaux appartements, car cette valeur aura déjà été prise en compte lors du calcul de l’IBGI au moment de l’échange.
Opération à caractère privé ou commercial : même combat ?
Si les conditions d’une vente du bien immobilier de la fortune privée ne devaient pas être remplies et le contribuable considéré comme un professionnel de l’immobilier, le gain réalisé dans l’opération immobilière serait soumis à l’impôt sur le revenu et aux charges sociales. Pour rappel, le taux d’imposition dépend de la situation du contribuable et de ses autres revenus, mais peut s’élever à 55%, charges sociales comprises.
En d’autres termes, dans un cas comme dans l’autre, cela reviendrait donc à taxer le contribuable, avec un taux d’imposition potentiellement égal ou supérieur à 50% de la plus-value réalisée, qu’il s’agisse d’une vente privée ou professionnelle. Alors que l’Etat souhaite encourager la densification et la construction de logements, force est de constater qu’une telle ponction fiscale n’est pas très incitative. Plus encore, en cas de qualification de vente professionnelle, le contribuable risque fort d’être soumis à ce régime professionnel pour d’éventuelles futures opérations immobilières. L’impact ne serait donc pas constaté uniquement sur cette revente, mais également postérieurement.
Conclusion
A la lecture de ce qui précède, vous constaterez que la revente de l’appartement, dans l’année qui suit l’échange ou plusieurs années après, soumet le propriétaire à de lourdes conséquences fiscales. De plus, les analyses du fisc au cas par cas lors de revente après le délai de un an n’apportent aucune sécurité au contribuable. Il serait dès lors peut-être nécessaire de revoir l’ensemble de l’opération et de n’acquérir qu’un seul appartement pour la propre occupation, ou alors de mettre en place une vente de la villa suivie de l’achat d’un nouvel appartement dans la promotion afin de bénéficier de la procédure de remploi notamment.
Nous ne pouvons donc que vous encourager à recourir aux conseils d’un fiscaliste spécialisé en matière immobilière pour mettre au point la stratégie la plus adaptée à votre situation. Notre permanence fiscale reste bien entendu à disposition de nos membres.