Transmettre sa maison à ses enfants pour qu’ils valorisent la parcelle :
quels risques d’un point de vue fiscal ?
Imaginons que vous veniez d’hériter de la maison familiale de vos parents à Genève, sise sur une parcelle d’environ 1’500 m2. La maison est assez vétuste et nécessite des travaux conséquents. Vous n’en avez pas besoin pour votre propre usage mais vos deux enfants, sur le point d’agrandir leurs familles, cherchent désespérément, chacun de leur côté, un logement plus grand. Vous songez donc à leur faire donation de cette parcelle afin qu’ils puissent ensuite y construire trois villas, dont une devant être vendue sur plan, vos enfants conservant les deux autres.
Par le biais de votre donation du terrain et du gain potentiel réalisé sur la vente de cette 3ème villa, vos enfants devront relativement peu s’endetter pour se loger. La solution semble donc idéale…
Toutefois, dans un tel cas de figure, l’opération d’achat (en l’occurrence ici de donation), construction et vente relève d’une activité que le fisc ne manquera pas de qualifier comme professionnelle. Vos enfants, considérés alors comme promoteurs immobiliers, paieront ainsi l’impôt ordinaire sur le bénéfice réalisé sur la vente de la 3ème villa, qui fera partie de leur déclaration fiscale annuelle auquel s’y ajoutera la cotisation AVS de 11 ½%. Au total, le taux d’imposition pourrait atteindre 50% à 55% !
Des solutions existent pour minimiser drastiquement la charge fiscale dans un tel cas de figure. Chaque situation doit cependant être étudiée spécifiquement et avec soin, préalablement au démarrage de l’opération.
La durée de pré-possession (date d’acquisition ou de construction du bien par vos parents dont vous venez d’hériter), la valeur attribuée au terrain et au bâti lors de la donation à vos enfants, le séquençage des opérations (p. ex. donation avant ou après la mutation parcellaire, vente sur plan de la future villa ou du terrain uniquement) sont autant d’éléments qu’il convient de prendre en considération afin de réaliser une telle opération avec l’impact fiscal le plus minime possible.
Etes-vous directement concerné par cette problématique ? Pensez-vous à court, moyen ou long terme valoriser votre patrimoine pour vos enfants ou pour toute autre raison ? Dans la mesure où chaque cas est particulier et parfois complexe, notre permanence fiscale se tient à votre disposition pour vous apporter toutes les informations de base qui vous seront nécessaires pour adopter les solutions susceptibles de vous convenir le mieux.