Lorsque nous sommes propriétaires d’une maison, parfois sans le savoir, un certain nombre de nos faits et gestes quotidiens résultent de l’inscription de servitudes au registre foncier. Les canalisations de notre maison ou son chemin d’accès peuvent par exemple passer sur le fonds voisin. L’inscription de servitudes d’interdiction peut également permettre à un quartier de conserver sa tranquillité (interdiction d’exploiter un restaurant ou un garage ou limiter la hauteur des constructions par exemple).
Dans le présent article, nous vous proposons d’examiner plus en détail ces servitudes. Après en avoir donné une définition, nous verrons quelles sont les conditions de constitution de ces servitudes, les droits et devoirs des propriétaires concernés et, enfin, le mode d’extinction.
Définition
Il existe deux grands types de servitudes : les servitudes personnelles, inscrites au profit d’une personne déterminée et les servitudes foncières, inscrites au profit d’un immeuble, ou plus précisément du ou des propriétaires d’un immeuble. Ce sont ces dernières qui font l’objet du présent article.
La loi donne la définition suivante de la servitude foncière à l’article 730 du Code civil suisse (CCS) : « la servitude est une charge imposée sur un immeuble (fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant) et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. »
En d’autres termes, la servitude est une charge grevant un immeuble et qui oblige son propriétaire à tolérer certains actes (passage du voisin à pied et/ou véhicule pour accéder à son terrain, stationnement des véhicules, passage des canalisations) ou à s’abstenir lui-même de certains actes qu’il serait normalement en droit de faire (interdiction de bâtir de nouveaux bâtiments, limitation de la hauteur des constructions, interdiction d’exploiter une industrie bruyante).
Constitution
L’acte constitutif des servitudes doit revêtir la forme authentique (signature par devant notaire).
C’est dans l’acte constitutif que sont définis les contours juridiques de la servitude ainsi que son assiette. En cas de doute quant à l’étendue de la servitude ou son assiette, il faudra ainsi se référer tout d’abord à l’inscription telle qu’elle résulte du registre foncier avant d’examiner, en cas de doute, l’acte constitutif ou d’autres éléments telle que la façon dont la servitude a été exercée pendant longtemps.
L’assiette de la servitude, à savoir son étendue géographique (partie de l’immeuble faisant l’objet d’une servitude de passage, emplacement des canalisations, emplacement de la place de stationnement par exemple), est fixée sur un plan, généralement établi par un ingénieur-géomètre officiel, qui est également déposé au registre foncier.
C’est pourquoi il est important de constituer ces servitudes et de bien définir les droits et obligations des propriétaires concernés dans l’acte constitutif et pas se contenter d’une pratique ou d’un accord verbal entre voisins, qui ne serait pas opposable au futur acquéreur de l’un ou l’autre des immeubles.
Pour être parfaite, une servitude doit être inscrite au registre foncier, ce qui la rend opposable aux tiers, notamment aux nouveaux propriétaires du fonds servant qui ne pourraient dès lors pas empêcher les propriétaires du fonds dominant d’user de leur servitude.
Les servitudes légales
Généralement, l’inscription de servitudes résulte d’un accord entre les propriétaires des fonds concernés, mais il existe également des servitudes dites légales.
Il s’agit de servitudes qui peuvent être imposées à un propriétaire notamment pour assurer un passage nécessaire au propriétaire d’un immeuble (article 694 CCS) ou assurer le passage des canalisations (article 691 CCS). L’inscription au registre foncier reste nécessaire pour constituer ces servitudes légales.
Droits et obligations des propriétaires des fonds dominants et servants
Le bénéficiaire de la servitude peut en user dans les limites de ce qui a été convenu avec le propriétaire du fonds servant dans l’acte constitutif et selon son assiette définie dans le plan. Conformément à ce que prévoit l’article 737 alinéa 1 CCS, il est également en droit de « prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user », ainsi le propriétaire du fonds dominant pourrait pénétrer sur l’immeuble voisin pour entretenir son chemin d’accès, tailler la haie qui le longe ou encore procéder à des travaux sur la canalisation.
Les frais de construction des éventuelles installations nécessaire à l’usage des servitudes sont en principe à la charge des bénéficiaires des servitudes.
Les charges d’entretien des servitudes sont à la charge du propriétaire du fonds dominant. En cas de pluralité de fonds dominants, les charges d’entretien sont réparties entre ceux-ci conformément aux règles de la copropriété.
Si les installations faisant l’objet de la servitude (par exemple un chemin) profitent également au propriétaire du fonds servant, il doit participer aux frais de construction et d’entretien.
Les propriétaires de fonds dominant et servant peuvent, dans le cadre de l’acte constitutif, prévoir une répartition différente des frais de construction et des charges d’entretien.
Extinction
L’extinction d’une servitude doit généralement faire l’objet d’une radiation au registre foncier basée sur un acte juridique. Cet acte est généralement un contrat établi entre les propriétaires des fonds dominants et servants. Ce contrat n’a pas besoin de faire l’objet d’un acte authentique.
Le propriétaire du fonds dominant peut également renoncer unilatéralement à une servitude inscrite en sa faveur et la faire radier du registre foncier.
Dans certains cas, le propriétaire du fonds servant peut demander au juge de supprimer une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant, par exemple dans le cas où une servitude de passage n’est plus utile car un chemin public permet dorénavant l’accès à l’immeuble voisin.
Le juge peut décider de supprimer purement et simplement la servitude ou ne la supprimer que partiellement (réduire l’assiette de la servitude par exemple).
Dans certains cas enfin, l’inscription de la servitude a perdu toute sa portée, du fait de la disparition du fonds servant ou du fonds dominant, de l’impossibilité d’exercer la servitude ou de l’échéance du délai pour lequel elle a été créée.