à une conférence de Monsieur Marcellin BARTHASSAT , qui traitera du sujet
« VILLE ET CAMPAGNE, DENSIFICATION URBAINE ET ZONE VILLA,QUELLE COEXISTENCE ? »
Son propos se développera en quatre points :
Contexte genevois et enjeux du projet d’agglomération transfrontalier.
Densification autour de l’axe fort transport public de la route de Chancy touchant les communes de Genève, Lancy, Onex, Confignon et Bernex.
Le paysage (trame verte) comme socle et régulation de l’urbanisation.
Renouvellement urbain : construire une méthode et les outils d’une densification douce dans la zone villa à travers quelques exemples.
Monsieur Marcellin BARTHASSAT est architectes depuis 1983, il est cofondateur de l’atelier ar-ter à Carouge qui réalise notamment des projets de quartier, d’espaces publics, de rénovation de bâtiments anciens et de renaturation de cours d’eau. Membre de la SIA (1996) de la FAS (1998) et de la FSU (2009), il est engagé depuis longtemps sur les questions de l’architecture et du patrimoine, du paysage et des espaces publics, il est impliqué dans le débat public sur l’aménagement du territoire et l’écologie urbaine, il est membre de la Commission cantonale d’aménagement du territoire depuis 2006 (commission chargée de l’élaboration du Plan directeur cantonal).
Entre 1996 et 2005, Marcellin BARTHASSAT a enseigné à l’institut d’architecture de Genève (IAUG), depuis 2008, il poursuit une activité d’enseignement au sein de la filière architecture et paysage de l’ l’HEPIA. Il est actuellement membre du comité et a été président (2003-2011) de la section genevoise de Patrimoine suisse.
Invitez vos voisins et participez nombreux à cette soirée.
Pour le comité de l’Association nature et patrimoine du Val d’Aire.
Contrairement à ce que l’Etat prétend, ni les associations, ni les habitants des zones touchées n’ont été « étroitement associés à l’élaboration des projets ». Qu’il s’agisse du Plan directeur cantonal 2030 ou des innombrables projet de déclassement déjà en cours, rien n’est prévu pour le relogement des propriétaires habitant les zones déclassées et leur bien immobilier perdra du jour au lendemain une bonne partie de sa valeur (d’un côté des prix frôlant les 10’000 fr/m2 dans les zones villas épargnées et de l’autre, un prix plafonné à 1000 fr/m2 dans les zones villas déclassées en zone développement, voire même à 700 fr/m2 si l’initiative (IN148) de l’Asloca passe).
Dans une opération immobilière, le propriétaire qui accepte de vendre son bien pour permettre la construction de logements utiles à tous, ne doit pas être lésé. Le promoteur ne doit pas se faire de l’argent sur le dos du propriétaire.
Nos propositions :
A. Eviter au propriétaire d’être lésé en cas de vente
En cas de vente d’un bien immobilier en zone de développement, l’Etat peut exercer (et exerce de plus en plus systématiquement) son droit de préemption et imposer un prix de rachat en dessous du prix du marché. Un rachat en dessous du prix du marché équivaut à une perte économique. Cette perte, peut être évoquée à juste titre au moment d’une vente lorsque l’Etat exerce son droit de préemption. Mais pour cela, il faut connaître la valeur de son bien avant que le déclassement n’ait eu lieu afin de démontrer la valeur du préjudice économique subi et pouvoir en demander la compensation à l’Etat. Pic-Vert a décidé de mener une opération test sur une zone vouée au déclassement (PL 10843 ch. des Corbillettes). L’opération consiste à proposer un prix préférentiel d’expertise (du bien immobilier) à ses membres et à s’engager à les défendre en cas de préemption par l’Etat.
B. Permettre le relogement des propriétaires en cas de vente
Il appartient au législateur, donc au Grand Conseil, d’adapter la législation. Pic-Vert a travaillé pour que le relogement du propriétaire confronté à un déclassement soit pris en compte par le législateur. Trois textes allant dans ce sens ont été acceptés et renvoyés en commission de l’aménagement par le Grand Conseil, les 22-23 septembre 2011:
M1899 pour la compensation des surfaces déclassées dans la zone villas. La motion de Guy Mettan était la première à se préoccuper du relogement. Déposée le 2 septembre 2009 (soit par l’ancien parlement).
M 1989 Déclassons en zone 3 les terrains en zone de développement 3 depuis plus de 15 ans, motion de Stéphane Florey déposée le 3 décembre 2010. Elle vise à ce que les prix du marché puissent à nouveau être appliqués pour la vente des biens immobiliers situés dans des zones de développement sur lesquels, faute de dédommagement adéquat aucun propriétaire n’est prêt à vendre.
PL 10844 Construire du logement sans léser le propriétaire, projet de loi de Christina Meissner déposé le 24 juin 2011. Ce texte propose une modification de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique (LEx-GE) qui consiste à préciser que l’indemnité prévue par la loi doit être suffisante pour assurer le relogement du propriétaire.
En date du 22 juin 2011, Pic-Vert et 22 associations d’habitants et/ou de propriétaires représentant toutes les communes suburbaines touchées par le futur plan directeur cantonal ont tenu une conférence de presse en réaction à la densification planifiée de toutes les zones construites, particulièrement les zones villas mais aussi certaines zones agricoles.
Elles appellent les habitants à se prononcer sur le plan directeur 2030 dans le cadre de l’enquête publique qui court jusqu’au 8 juillet 2011.
Ensemble et solidaires, elles attirent l’attention des autorités cantonales sur le fait que le fondement même du projet de Plan Directeur n’est pas en phase avec la volonté des citoyens lesquels expriment leur désaccord face au futur plan directeur cantonal et leur souci de préserver la qualité de vie, l’habitat et des ressources durables sur tout le territoire cantonal.
Elles partagent les positions du collectif nouvellement constitué : la COOrdination pour du Logement sans Surdensification. www.cools.ch
Elles demandent aux autorités cantonales de revoir fondamentalement le Plan directeur cantonal 2030 (PDCn) en le basant sur des perspectives de croissance réduites et proposent des pistes pour y parvenir.
Opter au niveau du PDCn pour l’objectif de créer 2 logements pour tout nouvel emploi tant que le déficit en logement perdurera !
Eviter le mitage en réduisant le nombre de secteurs touchés par la densification et concentrer ses moyens sur ceux-là. Ailleurs, il faut cesser de densifier.
Dans les zones habitées déjà vouées au développement, donner aux propriétaires touchés, les moyens financiers pour se reloger ou les reloger ailleurs dans le canton.
Rationnaliser l’usage du sol en planifiant l’aménagement du territoire en trois dimensions
Le spectre de l’expropriation règne sur la région lémanique, pour cause de crise du logement. A Genève, l’étau se resserre sur les zones villas. Dans le canton de Vaud, le gouvernement veut donner aux communes un droit d’emption pour acquérir les terrains constructibles non utilisés. Mais ces menaces sur la propriété, dont la portée semble limitée, révèlent surtout que les autorités n’ont guère les moyens de leur politique
«Nos familles vivent là depuis trois générations et on veut nous expulser pour le profit des promoteurs!» Sous le tilleul du jardin, Christian Gottschall, cadre aux Services industriels de Genève, exprime le sentiment de propriétaires de villas qui sentent que l’étau se resserre sur eux.
Au Petit-Saconnex, dans le quartier du Point-du-Jour, les riverains s’opposent à la construction d’immeubles destinés à la propriété par étage sur une parcelle vouée à la densification. Ils sont sous le coup d’une procédure d’expropriation. Mais il faut préciser: il ne s’agit pas chasser les propriétaires de leur terrain, mais de leur enlever les «servitudes croisées» par lesquelles ils peuvent bloquer la transformation de leur périmètre résidentiel. Par un pacte qui remonte à 1923, les propriétaires du Point-du-Jour se sont engagés à ne rien construire de plus de deux niveaux sur leurs parcelles. Ils se tiennent ainsi les uns les autres.
Or le Grand Conseil, droite et gauche confondues, a accepté récemment l’expropriation des servitudes dans ce quartier, décrété d’utilité publique. «Nous ne faisions pas que dire non, nous avions proposé des circulations et des gabarits alternatifs qui n’ont pas été pris en compte», déplore l’association de quartier en dénonçant ce «précédent».
Confrontées à une double pression, crise du logement d’un côté, nécessité de limiter le mitage du territoire de l’autre, les autorités lémaniques misent beaucoup sur la densification des zones construites. C’est le sens des propositions controversées du Conseil d’Etat vaudois pour forcer la création de logement le long des grands axes de développement (voir ci-dessous).
A Genève, il y a longtemps que les zones villas sont dans le collimateur des planificateurs. Situées entre le centre urbain et une couronne agricole intouchable, elles sont les coupables toutes désignées d’une utilisation égoïste du sol. «On nous appelle avec mépris les poches pavillonnaires», relève un propriétaire.
«Notre optique n’est pas celle du profit, mais du bien vivre», souligne Jacques Favre, qui enseigne à l’école de cinéma de Genève et qui a du reste Alain Tanner comme voisin au Point-du-Jour. Ces résidents sentent bien qu’ils ne peuvent limiter leur argumentation à la seule défense de leurs intérêts privés. Du coup, ils mettent en valeur la ceinture verte que constitue aussi la zone villas, la diversité végétale dont tout le monde profiterait. La discussion tourne à la critique de la croissance économique lémanique. On entend des libéraux bon teint prédire la chute du conseiller d’Etat Mark Muller, coupable de «trahison» au profit de ses petits copains de l’immobilier. «On attaque là où c’est facile, Cologny et Vandoeuvres sont intouchables», pointe Christina Meissner.
Christina Meissner, par ailleurs députée UDC, a du charme et de l’énergie à revendre pour défendre la cause. Elle est depuis quelques mois secrétaire générale de l’association Pic-Vert, à laquelle cotisent 3000 membres parmi les propriétaires des 25 000 villas genevoises. Elle-même est retournée vivre dans la villa de son enfance, à Vernier. «Mon père l’avait achetée au temps où la classe moyenne pouvait encore acquérir une maison individuelle.»
Passionnée de la nature, cette biologiste a fondé le bureau genevois de Pro Natura et travaillé dix ans à l’Etat dans la renaturation des cours d’eau. Elle protège aussi les hérissons, promeut les vergers sans pesticides, dit beaucoup de bien de son ancien patron Robert Cramer. Sa place ne serait-elle pas plutôt chez les Verts? «Je ne suis pas très mobilité, rétorque-t-elle. Ni trés écoquartier. Je ne joue pas les hypocrites en prétendant que c’est aux autres d’aller habiter dans les cages à poules. Je ne pense pas qu’il y ait de la place pour tout le monde à Genève et je suis foncièrement contre l’adhésion à l’Europe.»
La lobbyiste nous emmène à Onex, bouleversé par la prochaine arrivée du tram. Elle montre les immeubles de bureaux de trois ou quatre étages qui imposent leur banalité au quartier, réclame des constructions en hauteur. A l’orée de la ville, au lieu-dit «Sur le Beau», face à un grand champ qui descend en pente douce vers le lit de l’Aire, elle s’indigne: «On va détruire cette nature pour y mettre un écoquartier!»
François Mumenthaler, fils de fermier devenu fonctionnaire cantonal, habite avec sa famille et ses frères et sœurs un groupe de villas sur une ancienne campagne. Le parlement communal se prononcera le 17 mai sur l’avenir du quartier de la Dode. On évoque la question controversée du prix. Dans les zones déclassées, le prix de vente est limité à 1000 francs le m2, une contrainte qui doit favoriser la création de logements sociaux. L’Asloca vient même de lancer une initiative pour redescendre à 700 francs. Pourtant, le montant actuel est dissuasif pour les propriétaires: il ne garantit nullement de pouvoir se reloger dans un marché où les prix sont astronomiques.
«On ne pourra jamais m’obliger à vendre», reconnaît François Mumenthaler. Mais il dénonce le grignotage du quartier, la guerre des nerfs. Il souligne que les villas apportent de précieux contribuables à Onex, où 40% des habitants ne paient pas d’impôts.
A la mairie, la socialiste Carole-Anne Kast admet qu’elle change de discours selon sa casquette. Comme militante du logement social, elle est pour le déclassement de la zone villas. Comme membre de l’exécutif, elle défend une certaine densification dans le cadre de l’affectation actuelle. Eric Stauffer, le leader du MCG, vient d’être élu au Conseil administratif. Il apparaît que le leader populiste est aussi le meilleur défenseur des propriétaires de villas.
Expropriations, l’impuissance foncière
Par Yelmarc Roulet
Le spectre de l’expropriation hante la région lémanique.
La crise du logement a fini par pousser des autorités politiques jusqu’ici très bourgeoises à s’en prendre à la propriété privée. A Genève, le libéral Mark Muller menace les résidents des villas qui rechignent à céder aux promoteurs. Dans le canton de Vaud, le gouvernement promet de sévir contre ceux qui ne font rien de leurs terrains classés en zone constructible. Dans la foulée, ceux qui utilisent «trop» d’espace sont montrés du doigt. Il y a de curieux rapprochements. Tandis que le socialiste Carlo Sommaruga proscrit, comme président de l’Asloca, les appartements de plus de 120 m2, le ministre UDC Jean-Claude Mermoud ne veut plus voir de familles de quatre personnes sur un terrain de 1000 m2.
Ce ton nouveau, durci, est-il le signe d’une prise de conscience face à un problème grave méritant d’être empoigné avec force? Peut-être. On peut aussi y voir de la gesticulation, en vue de compenser par un verbe musclé des résultats bien modestes en termes de création de nouveaux logements dans un bilan qui risque d’être jugé à ce seul critère.
(La densification des zones villas en ville implique des procédures si longues qu’il est trompeur d’y voir une panacée. Quant au droit d’achat forcé que l’Etat de Vaud veut donner aux communes, il a pour faiblesse que celles-ci ne demandent rien.)
Ces rodomontades mettent surtout en évidence que les collectivités manquent de moyens pour mener une politique foncière qui soit en cohérence avec le développement économique et démographique de la région. Les instruments de l’aménagement du territoire ont été conçus en vue d’une utilisation extensive du sol, mais peinent à reconstruire la ville sur elle-même. Le pays dispose du coup de larges zones à bâtir dans des régions où l’on ne souhaite plus construire. Il peine à concentrer les nouveaux habitants le long des réseaux de transports publics qu’il a financés à grands frais. Avenir Suisse préconise de généraliser la taxation de la plus-value, lors des déclassements de terrain, afin de mettre des fonds à disposition. D’autres pistes fiscales et politiques existent sans doute pour donner à la collectivité les moyens d’être un véritable acteur. Pour réduire sa dépendance des autres propriétaires, dont les biens sont – heureusement – protégés par la Constitution fédérale
Rue des Noirettes 35, Carouge
(parking UBS gratuit à disposition)
Notre assemblée générale aura pour thème:
Vivre chez soi en toute sécurité
Pic-Vert a invité pour vous en parler et répondre à vos questions :
Madame Isabel Rochat,
conseillère d’Etat chargée de la sécurité et de la police accompagnée d’un commissaire de police.
Participeront également à notre assemblée,
Messieurs Yves P. Delachaux, écrivain et ancien policier
et Luc A. Sergy, directeur de Securitas direct,
entreprise spécialisée pour sécuriser les maisons individuelles.
Les présentations seront suivies d’une verrée.
Place limitées ! Merci d’annoncer votre présence (info@pic-vert.ch)